У газеты

31.10.2008 00:00

Свои предложения, истории из собственного опыта, вопросы, на которые хотели бы получить комментарии специалистов, присылайте по электронной почте: swoj-dom80@mail.ru.  Мы постараемся учесть все ваши пожелания.

НОВОСЕЛЬЕ ОТКЛАДЫВАЕТСЯ

«Эффективные механизмы реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей»-круглый стол под таким названием провел комитет по делам молодежи Госдумы. По итогам обсуждения его участники рекомендовали правительству увеличить на 25-30 процентов финансирование подпрограммы обеспечения жильем молодых семей.
В числе проблем, препятствующих эффективной реализации подпрограммы обеспечения жильем молодых семей Федеральной целевой программы «Жилище», депутаты называли дисбаланс спроса и предложения, повлекший за собой рост цен на жилье, отчасти спекулятивный. Так, рыночная стоимость жилья превышает себестоимость минимум в два раза. Росту объемов жилищного строительства во многом препятствует и монополизация рынка стройматериалов.
Представитель Министерства регионального развития Дмитрий Якимчук сообщил, что с 2008 года социальная выплата для приобретения жилья предоставляется из федерального, регионального и местного бюджетов всем молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилья и имеющим достаточно средств для приобретения квартиры. Тем не менее большая часть затрат по приобретению жилья все-таки ложится на молодую семью. По его мнению, основная проблема реализации подпрограммы — небольшой размер финансовых средств. В 2009 году на финансирование подпрограммы предусмотрено 4,7 млрд рублей, в 2010 году — 4,9 млрд рублей.
Как отмечали депутаты, возможно, стоит разработать механизм целевого строительства жилья для молодых семей, при котором финансирование подключения коммуникаций осуществлялось бы за счет средств бюджетов разных уровней. Это позволит избавиться от коррумпированности согласительных процедур между застройщиком и административными органами. По мнению экспертов, себестоимость квадратного метра в таком доме находилась бы в пределах 10—15 тысяч рублей. Следует также определять расчетную стоимость одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Федерации с учетом фактической рыночной стоимости жилья в каждом конкретном регионе
Отметим, что в рамках подпрограммы свои жилищные условия в 2006—2007 годах улучшили 82 тысячи молодых семей. В 2008 году из федерального бюджета на обеспечение жильем молодежи выделено 4,6 млрд рублей. С нынешнего года возраст участников подпрограммы увеличен до 35 лет.

Автор: Ольга МАСЛОВА

ЯД ФИНАНСОВОГО ЗМИЯ

«Кризис-с-с» — слово, коброй вползшее в нашу жизнь. Укусил всемирный финансовый змий всех и все, связанное с денежным круговоротом в природе. Не миновала сия чаша и наш округ. Еще вчера казалось, экономический шторм обойдет стороной наш островок благополучия. Однако не случилось.

После II съезда Союза Строителей Югры, который состоялся 16 октября в рамках V Инвестиционного форума, можно точно сказать: кризис непосредственно влияет на строительную сферу округа.
— К сожалению, это так, — подтвердил Валерий Формагин, исполнительный директор ССЮ. — Если говорить о государственных контрактах, то ни одна из окружных компаний от своих обязанностей пока не отказывается. Вот только временные сложности стали иметь постоянный характер. В первую очередь, необходимо решить вопрос оборотных средств, ведь банки не рискуют идти на долгосрочные кредитные соглашения.
Сейчас строительные компании работают по контрактам, составленным еще в докризисные времена. Следовательно, деньги за их исполнение будут перечислены на счета позже, точнее после сдачи объектов.
На данный момент некоторые укушенные кризисом банки вообще перестали выдавать кредиты на строитель-
ство. Что, в общем, понятно: самим бы ноги унести, а тут еще кого-то из финансовой дыры вытаскивать. К примеру в Ханты-Мансийском банке требования к заемщикам ужесточились. Тем не менее объем кредитования в сентябре составил 9 млрд рублей. К тому же банк готовит уникальное предложение о кредитовании по данному направлению, информация об этом в ближайшее время появится на страницах нашей газеты.
А пока единственная надежда у строителей на окружные власти.
— Правительство Югры остается самым крупным заказчиком на территории округа, — прокомментировал ситуацию Алексей Сафиоллин, заместитель председателя правительства округа по вопросам строительного комплекса. — Мы на время кризиса не остаемся в стороне от проблем отрасли, в которой занята большая часть населения округа.
Зампред правительства округа заявил, что по предварительным прогнозам строительная область будет обеспечена ежегодными заказами на сумму не менее 150 миллиардов рублей. Поэтому у строительных компаний есть пока противоядие от укуса финансового змия.
В округе остро стоит проблема переселения из ветхого жилья. По подсчетам специалистов, для этих целей необходимо до 2020 года ввести в эксплуатацию более 8 миллионов квадратных метров. В этом году запланировано финансирование строительства жилья по всем подпрограммам на сумму 15,9 миллиардов рублей. Это больше, чем в прошлом году, почти в полтора раза.
Вроде все достаточно благополучно, но с точки зрения специалистов кризис еще прошипит свое веское слово.
— Анализ рынка недвижимости Нижневартовска рисует весьма удручающую картину, — отметил Валерий Формагин. — Если лето по обыкновению всегда считалось временем затишья, то к осени покупательская способность, хотя и не зашкаливала, была на приличном уровне. Однако в августе и сентябре этого года в Нижневартовске не было реализовано ни одной квартиры из тех, что строятся в новых домах.
В столице округа летнее затишье также затянулось. По словам Дмитрия Чекишева, главного специалиста отдела договорных отношений в жилищном строительстве фонда «Жилище», это вовсе не связано с кризисом и снижением «ипотечной» активности людей. Дело в том, что население в основном интересуют малогабаритные одно-, двухкомнатные квартиры, количество которых в строящихся домах ограниченно. Спрос на них упал незначительно, но предложить пока потенциальным покупателям «Жилище» может лишь трех-,
четырехкомнатные — по баснословно высоким ценам.
Однако, учитывая, что одни банки ужесточают требования к ипотечникам, а другие вообще отказываются выдавать кредиты, можно ожидать застоя и на местном рынке недвижимости. Говорят, не бывает худа без добра, и многие ожидают в связи с кризисом падения цен на жилье от 20 до 50 процентов. Вот только от него, похоже, хорошо никому не будет…
По мнению одного из специалистов ведущей строительной компании округа, если цены и упадут, то совсем незначительно. Это будет зависеть от многих факторов: от ситуации в муниципальных образованиях, от положения в строительных компаниях, от конкретных застройщиков. Но это только прогнозы.
Сейчас же строительная сфера впадает в некий ступор.
На жилье нет покупателей, а большинству компаний перекрыли заемный ресурс, следовательно, средств у них нет. Остается только ждать, когда банки немного «отойдут», проанализируют сложившуюся ситуацию, пересмотрят свои подходы и переоценят ситуацию на рынке финансовых услуг. Насколько устойчива окажется окружная экономика к яду финансового змия, не знает никто. Преодоление последствий и поиск выхода из кризисной ситуации, по ожиданиям специалистов, будут продолжаться более двух лет.
Что ж, это вовсе не повод забирать деньги из банков и паковать чемоданы: кризисы приходят и уходят, а люди и жилищные проблемы остаются.

Автор: БЕЗДЕНЕЖНЫХ

ЖИЛЬЁ ПОДЕШЕВЕЕТ, НО СТАНЕТ ЛИ ДОСТУПНЕЕ?

Недавно прошел X съезд риелторов Тюменской области. Специалисты рынка недвижимости готовятся к тяжелым временам. Как мировой кризис отразится на сфере строительства? Как быть тем, кто уже взял большие кредиты на строительство или покупку жилья или копил
деньги для первоначального взноса на ипотеку?

АЛЬТЕРНАТИВА ИПОТЕКЕ

Крах американской ипотечной системы стал первым вестником глобального финансового кризиса. Как следствие, российские банки начали сворачивать ипотечные программы. Два главных столпа ипотеки в Тюмени — «Запсибкомбанк» и «Уралсиб» — ужесточили требования к заемщикам и ограничили выдачу кредитов. В других банках — ВТБ-24, «Тюменьэнергобанк» — либо прекратили рассматривать заявки на ипотечное кредитование, либо повысили ставки.
Ряд экспертов утверждают, что ипотечная паника в нашей стране необоснованна. В отличие от Америки, где почти половина трудоспособного населения является участником ипотеки, в России эта программа только начала развиваться и успела охватить лишь небольшой процент экономически активного населения страны. К тому же нельзя сравнивать условия кредитования на Западе и в России, у нас даже самые лояльные проценты по ипотеке и полгода назад более чем в два раза превышали американские, а следовательно, учитывали многие риски. К тому же в России нет закона об индивидуальном банкротстве, а значит, заемщик, вне зависимости от его материального положения, остается должником банка всю жизнь, что опять же снижает риск невозврата средств банку. Да и сами российские банкиры признают, что до сих пор ипотечные кредиты были самыми возвратными, процент просрочек по ним минимальный.
Но кто, как не банкиры, умеет считать деньги и прогнозировать — потому бесполезно дискутировать, правы они или нет, по сути, душа на корню ипотечное кредитование. Когда руководители государства передавали банки в частные руки, они, очевидно, понимали, что в случае форс-мажорных обстоятельств любые правительственные программы (даже президентские нацпроекты) могут легко остаться без поддержки банковского сектора. Во всяком случае частного. Смогут ли и станут ли реанимировать умирающую ипотеку госбанки и те, кто получил поддержку от государства, — покажет время.

ЧТО НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ?

Между тем стоимость квартир, особенно в новостройках, уже перестала расти, а в последнее время наметилась тенденция к ее снижению. Причина — банки перестали выдавать крупные кредиты строительным компаниям, объясняя это недостатком свободных средств и опасениями по поводу своевременного возврата.
Во-первых, есть вероятность, что часть новостроек превратится в долгострой, во-вторых, даже готовая «первичка» плохо продается. Крупные строительные компании ищут новые механизмы продажи жилья. В частности, уже реализуют строящиеся квартиры в рассрочку, с погашением их полной стоимости вплоть до окончания строительства и даже через два-три месяца после него. То есть практически продают уже готовое жилье по ценам долевок. Конечно, эта мера временная и не может служить альтернативой ипотечному кредитованию. Банкиры уверяют, что только финансовая поддержка этой программы со стороны государства и более прозрачные механизмы рефинансирования ипотечных кредитов, закрепленные законодательно, могут исправить создавшееся положение.

ДЁШЕВО — НЕ ЗНАЧИТ ХОРОШО

Специалисты считают, что это лишь начало процесса падения стоимости жилья. К примеру, в Санкт-Петербурге цены на строящееся жилье уже упали на 15 процентов. В Тюменской области предложение на рынке недвижимости значительно превышает спрос. Но не стоит обольщаться.
Снижение цен на жилье вовсе не означает, что вскоре каждый желающий наконец-то сможет обзавестись собственной квартирой. Во-первых, настолько доступным, чтобы можно было накопить деньги на его покупку за короткое время, имея зарплату даже в 50 тысяч рублей, жилье все равно не станет, а взять кредит становится весьма затруднительно. Есть и другая сторона медали: падение цен на строящееся жилье на фоне высоких тарифов на электроэнергию, ГСМ, а также цен на стройматериалы рано или поздно сделает строительство жилья нерентабельным и приведет к существенному снижению его темпов.
Несмотря на видимое «затоваривание» рынка недвижимости в реальности всех построенных в последние годы квадратных метров недостаточно, чтобы обеспечить отдельными квартирами и треть нуждающихся. По словам специалистов, для решения квартирного вопроса в Тюменской области необходимо строить в среднем по пять квадратных метров жилья на человека в год. В то время как даже в Тюмени — самом активно застраивающемся городе юга области — эта цифра в пять раз меньше. Нетрудно понять: если строительный рынок накроет кризис, то цены на жилье вновь поползут вверх, хотя повышения доходов основной части населения никто не обещает в ближайшее время.

ПРИ ЧЁМ ЗДЕСЬ РИЕЛТОРЫ?

Проведение юбилейного съезда риелторов Тюменской области совпало с началом лихорадки в мировой экономике. Поэтому профессиональное сообщество, само существование которого напрямую зависит от ситуации на рынке недвижимости, не могло обойти вниманием происходящие процессы.
Олег Касьянов, президент «Объединения риелторов Тюмени» (ОРТ), комментируя ситуацию, рекомендовал коллегам обратить особое внимание на рынок первичного жилья.
Дело в том, что объединение тюменских риелторов заключило с некоторыми строительными компаниями договоры, взяв на себя заботу о реализации жилья в новостройках. Поэтому риелторы заинтересованы в том, чтобы удержать цены на первичном рынке от падения. Пока в Тюмени это удается.
В условиях всеобщей паники и смутного понимания, что же происходит на самом деле, наш обыватель, привыкший ждать самого худшего, торопится приобрести заветное жилище. В итоге спрос на жилье в сентябре вырос. В первый месяц осени ОРТ совершило 45 сделок по продаже недвижимости в новостройках только одного из своих партнеров-застройщиков. Это рекордный показатель. Более того, в Тюмени в последнее время отмечался даже небольшой рост цен на квартиры, что дает игрокам рынка недвижимости некоторые основания для оптимизма.
Второй момент, на котором заострили внимание организаторы съезда, — подходы в работе. Если раньше услуги посредников оплачивал только покупатель (в среднем комиссия по сделке составляет 6 процентов в пользу агентства недвижимости), то сейчас тюменские риелторы полагают, что бремя комиссии необходимо разделить между покупателями квартир и продавцами. Причем это касается не только компаний-застройщиков, но и частных лиц.
Сергей Сухарев, председатель Совета директоров одной из крупнейших риелторских компаний в Тюмени, заметил: если раньше был «рынок продавца», когда спрос на недвижимость превышал предложение, то сейчас ситуация обратная — продавец заинтересован в посредничестве риелторских компаний, поэтому будет платить за услуги. В свою очередь, агенты должны предложить клиенту профессиональный подход, включающий планы рекламных кампаний, регулярные отчеты о проделанной работе, и главное — гарантировать результат. Кстати, в соседнем Екатеринбурге и других регионах давно работают по такой схеме.

ЖДАТЬ ИЛИ ПОКУПАТЬ?

С одной стороны, цены на жилье падают, вроде покупать выгодно. С другой стороны, банки ужесточили требования по выдаче кредитов и подняли ставки (а большинство потенциальных покупателей жилья не осилит его покупку без заемных средств). Все понимают, что ситуация временная. Кризис пройдет (по наиболее оптимистичным прогнозам — уже в следующем году), а любая рецессия влечет за собой обновление. Поэтому давать однозначные советы воздерживаются и риелторы, и банкиры. Сходятся в одном: если жилье жизненно необходимо и есть уверенность в том, что в ближайшие пять-десять лет у вас будет стабильный заработок для погашения кредита, покупайте сейчас. После кризиса появится возможность рефинансирования кредитов по более низким ставкам.
Можно не беспокоиться и тому, кто уже взял ипотечный кредит в банке под фиксированный процент: банк не имеет права повысить ставку по нему в одностороннем порядке, если это не предусмотрено вашим договором.

Автор: Вероника ИЛЬИНА

АБОРИГЕНЫ ПРОТИВ АУКЦИОНОВ?

В одном из выпусков приложения «Свой дом» мы рассказывали о ситуации на земельном рынке Югры.
В редакцию пришло письмо от читателя Николая Шашкова из Ханты-Мансийска, его затронула эта тема. Автор задает вопросы чиновникам округа и администрации Ханты-Мансийска по поводу выделения земельных участков.

Цитируем содержание письма:

«Призывы первых лиц государства, касающиеся реализации национального проекта «Доступное жилье», в частности индивидуального малоэтажного строительства в Ханты-Мансийске, не выполняются. Власти не стремятся обеспечить землей по доступной цене желающих участвовать в малоэтажной застройке. Гражданам рекомендуют в соответствии с Земельным кодексом РФ приобрести участок на аукционе.
По замыслу авторов данный законопроект должен обеспечить равные возможности для потенциальных покупателей, выявив реальную рыночную стоимость земли. Кроме того, дать возможность муниципалитетам получить дополнительный доход. В Ханты-Мансийске эти законы работают в интересах чиновников. Реальное участие в аукционах по продаже земли принимают известные фирмы и состоятельные люди, для подавляющего большинства жителей города стоимость предлагаемой земли недоступна.
На первый аукцион было сформировано 15 участков, где продавалось право на заключение права аренды на землюсроком на три года. Средняя площадь участка составляла 1 000 квадратных метров, средняя стартовая плата — 250 000 рублей. В ходе аукциона стартовая цена некоторых земельных участ-
ков возросла в два-три раза. На втором аукционе продавалось не право на аренду участка, а право собственности на землю. Для продажи с аукциона было сформировано 11 участков по цене один миллион рублей за тысячу «квадратов». Со второго аукциона был продан всего один участок, на остальные десять — не нашлось покупателей. Стоимость земли на третьем аукционе была резко снижена — до 560 тысяч рублей за тысячу квадратных метров, участки были проданы с одним шагом торгов, а средняя цена составила 590 тысяч.
Какой будет стоимость земли на четвертом аукционе? Неизвестно. Думаю, она по-прежнему останется недоступной большинству жителей.
За период с 2005 по август 2008 года в Ханты-Мансийске прошло всего три аукциона, на которых было выставлено 28 земельных участков, а продано 25 участков, в них могли принять участие юридические лица и граждане. Примечательно, что 12 участков из 25-ти приобрела строительная компания «Варьеганнефтеспецстрой» (ВНСС).
Реальную стоимость земли в городе Ханты-Мансийске можно было бы выявить, предложив на рынок от 150 до 200 участков за этот период. Обвал цен, который произошел на втором аукционе, говорит о неуверенности игроков на земельном рынке города и искусственно завышенной цене на землю. Почему в Ханты-Мансийске стоимость участка должна быть такой, как в Омске, Екатеринбурге или Казани? Ведь люди, приезжающие в наш неласковый край, как правило, не намерены жить здесь долго — им не нужна ни дешевая, ни дорогая земля, а тем более свой дом. Многие ждут момента, когда смогут прилично зарабатывать на родине.
Считаю, что заявления властей о том, что земли нет, неубедительны. Территория Югры составляет 534 тысячи квадратных километров, а численность населения 1,5 миллиона человек. Между тем в Голландии на 42 тысячах квадратных километров проживает более 16 миллионов, причем больше половины голландцев имеют собственные дома. Почему у них хватает земли, а у нас нет? Может, чиновники городской администрации пытаются растянуть во времени продажу земли, чтобы удержать ее высокую стоимость, пополняя городскую казну? Почему местная власть и депутаты не объяснят народу, что происходит с ценой на землю? Кому-то выгоден такой дефицит?
Мне непонятно отношение депутатов Ассамблеи коренных малочисленных народов Севера, президента общественной организации «Спасение Югры», департамента по делам КМНС к земельному вопросу. Что мешает им дополнить окружное земельное законодательство нормой о бесплатном выделении участков для жилищного строительства коренным народам Севера? В народном сознании бытуют мифы: ханты вообще могут жить припеваючи, не работая, а земля и квартиры выдаются им с момента рождения. На деле нам предлагают участвовать в аукционах по продаже земельных участков, снимать квартиры, комнаты или арендовать балок либо землю для собственного балка.
Сегодня, в условиях непрерывно растущей миграции, растет спрос на квадратные метры жилья, арендуемой земли, и в этой стихии конкуренции сложно выживать аборигенному населению. Мы, вернувшиеся на родину либо приехавшие из деревень, не умеем кооперироваться и вынуждены в одиночку решать вопросы регистрации, проживания, работы. Зарабатывая 8—15 тысяч рублей в месяц, вынуждены арендовать комнаты за 8—10 тысяч, балки или землю для балка за 4—5 тысяч на одну семью. При этом растить и обучать детей, и нам советуют откладывать деньги на приобретение земли с аукциона по предложенной стоимости. Уверен, ценовую политику регулирует власть, но ни депутаты, ни департамент, ни общественная организация «Спасение Югры» не проявляют особой озабоченности.
В настоящее время готовят к проведению очередной аукцион по продаже земельных участков для строительства. Поэтому я обращаюсь к депутатам Ассамблеи коренных малочисленных народов Севера с предложением поставить перед властями вопрос о предоставлении шести участков в поселке СУ-967 общественной организации «Спасение Югры». Распределение земельных участков поручить комиссии, куда войдут люди, уважаемые среди аборигенов. А участки предоставить особо нуждающимся в жилье представителям коренных народов Севера, способным вести строительство жилья. Кроме того, один из участков предлагаю оформить как место для отправления культа (святилище) ханты и манси. Таким образом, сформировать национальную деревню».

ОТ РЕДАКЦИИ

Как сообщили в окружном центре организации торгов, по итогам последнего аукциона в Ханты-Мансийске на торгах было предложено десять участков для жилой застройки. Из них четыре участка приобрели строительные компании, столько же — индивидуальные застройщики, на оставшиеся два не нашлось претендентов.
В настоящее время не выставлен ни один участок для индивидуального строительства в столице Югры.

КОММЕНТАРИЙ

Ситуацию комментирует Еремей Айпин, заместитель председателя Думы Югры, председатель Ассамблеи представителей коренных малочисленных народов Севера:
— Законодательством РФ учитывается необходимость установления особого режима землепользования лицами, относящимися к малочисленным народам Севера. Так, Федеральный закон от 30 апреля 1999 года «О гарантиях прав коренных малочисленных народов РФ» закрепил право коренных малочисленных народов в местах их традиционного проживания и хозяйственной деятельности безвозмездно пользоваться землями различных категорий (пункт 1 части 1 и 2 статьи 8). Согласно Федеральному закону от 7 мая 2001 года «О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ» в границах этих территорий могут выделяться наряду с другими частями (поселениями и пр.) участки земли и водного пространства, используемые для ведения традиционного образа жизни. В том числе оленьи пастбища, охотничьи и иные угодья, участки акваторий моря для осуществления промысла рыбы и морского зверя, сбора дикорастущих растений (статья 10).
Права коренных малочисленных народов на землю рассматриваются только в контексте сохранения особого правового режима пользования землями в местах их традиционного проживания. Эти подходы отражены в законодательной базе нашего округа. В частности, в законах «О регулировании отдельных земельных отношений в Ханты-Мансийском автономном округе от 28 декабря 2006 г.», «О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера регионального значения в Югре».
Но дело в том, что в этой области много пробелов из-за несовершенства федерального законодательства. Например, положения вышеназванного федерального закона о ТТП во многом не согласованы со статьями Земельного кодекса РФ. Из-за несоответствий на Федеральном уровне мы сталкиваемся с трудностями при реализации регионального закона о ТТП. Так, в настоящее время по инициативе депутата думы округа Л. Малышкиной создана рабочая группа по доработке указанного закона, где я принимаю участие как председатель Ассамблеи представителей коренных малочисленных народов Севера.
Таким образом, в настоящее время какие-либо особенности предоставления земельных участков представителям коренных малочисленных народов Севера, не ведущим традиционный образ жизни, не предусматриваются. Реализовать свое конституционное право частной собственности на землю коренное население, проживающее в городской местности, вынуждено на общих основаниях согласно земельному и гражданскому законодательству РФ. Общий порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности,
устанавливает статья 30 Земельного кодекса РФ. Если участки предоставляются для целей жилищного строительства, положения данной ст. 30 применяются с учетом особенностей, предусмотренных статьей 30.1 кодекса. Для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства земельный участок может быть выделен в собственность или в аренду на торгах, проводимых в форме аукционов. Предоставление земли без проведения аукциона считается нарушением антимонопольного законодательства РФ, положений Федерального закона от 26 июля 2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». К сожалению, региональный законодатель и Ассамблея представителей коренных малочисленных народов Севера неправомочны дополнить окружное земельное законодательство нормой о бесплатном предоставлении земельных участков для индивидуального строительства гражданам из числа коренных малочисленных народов Севера, поскольку это будет противоречить федеральному законодательству.

ДА БУДЕТ ДОМ!

Кто не мечтает об уютном и светлом собственном доме? Устав от многоэтажных «скворечников», многие устремились на городские окраины, памятуя о традициях родовых гнезд, семейных усадеб. Сегодня неприглядные задворки городов украшают причудливой архитектуры коттеджи и деревенские домики.
Нефтеюганск — один из лидеров в Югре по масштабам индивидуальной застройки. Повезло тому, кто десятилетия назад оформил земельный участок, построив недвижимость. А как быть новичкам, которые хотят оказаться в рядах землевладельцев? Ведь времена изменились, и власть активно взялась за наведение порядка в вопросах градостроительства и землеустройства.

Путь на землю

Неважно, собираетесь ли вы строить дачный домик, коттедж или многоквартирный дом, первый этап — приобретение земельного участка для строительства. Есть три способа осуществить мечту о собственном доме.
Первый — заключить контракт с застройщиком и выбрать один из предложенных вам проектов. Это потребует минимум вашего участия. Неудобство в том, что выбор ограничен количеством вариантов: вы подписываете контракт на строительство дома, практически не имея возможности влиять на выбор материалов и технологий.
Второй вариант — можно купить жилое строение на земле. Если земля находится у прежнего хозяина в аренде, то согласно законодательству гражданин, являясь собственником недвижимости, имеет право на приватизацию этого участка. Продавец подает отказ от участка, а покупатель — заявку на его приобретение вместе с договором купли-продажи недвижимости. Если же земля находится в частной собственности, никаких проблем с ее переоформлением не возникнет.
Именно такой путь выбрали Ханиф и Зульфира Хабибуллины. Они приобрели ветхую избу в поселке «Нефтяников», переоформили участок в частную собственность и построили там великолепный дом. Кстати, это получилось значительно дешевле, чем стоимость проданной двухкомнатной малосемейки в городе, благодаря хозяйскому подходу к строительному процессу.
Третий вариант — самый надежный способ приобрести землю для застройки, он определен статьей 30.1 Земельного кодекса. Павел Халтобин, заместитель директора Департамента имущественных и земельных отношений администрации Неф-
теюганска, поясняет:
— Приобрести земельный участок под строительство дома в Нефтеюганске вполне реально. Сегодня в 11Б микрорайоне по генеральному плану есть земля, предназначенная для коттеджной застройки. Согласно законодательству мы формируем земельные участки: проводим межевание, ставим на кадастровый учет, затем БТИ его оценивает, и выставляем на открытый аукцион. Любой желающий может приобрести землю, подав заявку на участие в аукционе в департамент имущественных и земельных отношений. Информация о выставленных на торги участках есть в средствах массовой информации и на сайте администрации Нефтеюганска.
Начальную стоимость в соответствии с независимой оценкой устанавливает муниципалитет. Сейчас в наличии есть участки от 6 до 10 соток, средняя установленная цена — около 500 тысяч рублей. Купив землю, гражданин сразу получает градостроительный план, точнее, правила застройки и использования земельного участка.
Что интересно, еще летом на торги выставили четыре участка, но пока не поступило ни одной заявки. Между тем продолжается самовольный захват земли в районе поселков «Нефтяников» и «Звездный». Как извест-
но, судьба «самозахватчиков» определена законодательством, которое указывает путь в судебное разбирательство. Даже если построен дом, вам придется освободить землю.

СЧИТАЙТЕ, ПРОВЕРЯЙТЕ

Юристы советуют очень внимательно отнестись к документам, полученным при покупке участка, проверить все формулировки, уточнить непонятные термины.
В поиске участка не пренебрегайте никакими способами: обращайтесь в агентства недвижимости, спрашивайте у местных жителей, задействуйте строительные компании, главное, чтобы все было законно. При покупке участка оцените все затраты: сколько будет стоить земля и в какую сумму обойдется строительство дома. Часто экономия на участке оборачивается огромными дополнительными затратами. Чтобы избежать лишних возможных ошибок, обязательно обратите внимание на схему расположения грунтовых вод, наличие коммунальных сетей, электролинию и теплосети. Убедившись в том, что выбранный вами участок пригоден для строительства, приступайте к юридическим вопросам.
Выясните: четко ли определен номер участка, точны ли его границы, проходил ли участок процедуру межевания. Проверьте, не является ли интересующая вас земля предметом правового спора, не ограничено ли ее целевое использование. На момент приобретения за участок должны быть уплачены все налоги и сборы. Не забудьте уточнить сведения о налогах на недвижимость — вскоре вам предстоит их платить.
Помните: требования местных органов власти (департамента архитектуры и градостроительства, СЭС, пожнадзора) отвечают определенным стандартам по использованию земли и зданий в пределах региона, и они могут не совпадать с вашими ожиданиями.

ПРОЕКТ — ЭТО ПОЧТИ ДОМ

На втором этапе необходимы проект дома и застройки всей территории участка, согласования на подключение внешних инженерных систем, план на отделку и интерьерные решения. Вы можете это сделать сами, используя готовые типовые решения, или пригласить специалистов — архитектора или инженера-конструктора.

НАШИ СОВЕТЫ

Строительство прямоугольного дома обойдется вам дешевле, нежели возведение дома со сложной формой. Это касается и крыши. Проектирование дома с минимальным количеством холлов и коридоров снижает стоимость жилой площади. Своевременный учет в проекте местных строительных норм и правил избавляет вас от дополнительных расходов.
Строительство на плоском участке дешевле, чем на участке с перепадом высот. Использование готовых конструкций, которые могут быть быстро установлены на месте, снижает затраты рабочей силы и экономит время на стройплощадке. Кроме того, хорошая изоляция экономит затраты на отопление и вентиляцию. Чем проще и короче инженерные коммуникации дома, тем дешевле будет его оснащение и тем надежнее он будет в эксплуатации.

ГЛАВНОЕ О МЕЛОЧАХ

От проекта будущего дома до начала его возведения вас ожидают еще несколько процедур. Получение постановления о разрешении на строитель-
ство дома в местной администрации. Для этого необходимо представить: паспорт, документ, подтверждающий право пользования землей, его копию, заявление на имя главы муниципалитета о разрешении на строительство дома, копию проекта дома и лицензии проектной организации. Затем следует заказать у специалистов отдела геонадзора департамента архитектуры и градостроительства акт обследования участка (акт разбивки границ участка и осей строения).
Кроме того, следует оформить заказ на вынос осей участ-
ка и здания, а если строительство было начато прежними владельцами — заказ на топосъемку участка и дома, представив копию свидетельства на землю и план участка. Не забудьте о строительном паспорте объекта, его делают в департаменте.
В случае необходимости проведения подземных или надземных коммуникаций на участке обязательно согласуйте план с соответствующими контролирующими организациями (газовиков, нефтяников, энергетиков). Замечу: любое изменение проекта более чем на десять процентов требует разрешения главного архитектора. Строительство дополнительных строений, не отраженных в согласованном проекте дома и плане размещения строений на участ-
ке, не допускается без разрешения администрации города и согласования с главным архитектором. Итак, две трети дороги к дому пройдены. Да будет дом!

НАША СПРАВКА

Проект дома включает две основные части: архитектурно-строительную и инженерную. Инженерная документация обычно имеет три раздела: «Водопровод и канализация», «Отопление и вентиляция» и «Электрика». Архитектурно-строительная часть — это не только фасады, а подробные чертежи с указанием размеров и параметров материалов.
К проекту прилагают копию лицензии на осуществление проектной деятельности, выданную его автору. Помните: без проекта невозможно начать законное строительство или совершить продажу готового дома.
Эффективный путь решения этой проблемы — покупка готового проекта. Стоимость простого проекта одноэтажного дома в Нефтеюганске — около 30—40 000 рублей.

Автор: Лора ЗАЛЕССКАЯ

СВОИХ НЕ БРОСАЕМ!

Для поддержания строительной отрасли правительство России будет выкупать у застройщиков жилье с долевым участием граждан. Как сообщает «Интерфакс», об этом заместитель министра регионального развития РФ Сергей Круглик заявил на заседании Всероссийской строительной ассамблеи в понедельник. Он также подчеркнул, что государство опасается разорения строительных компаний и остановки строительства жилья, а как следствие, возникновения новых обманутых дольщиков. «Просто так их бросать нельзя», — заключил министр регионального развития РФ.

Как сообщает ИА «Regnum», правительство Москвы уже предпринимает экстренные меры, чтобы в условиях финансового кризиса застраховать от обрушения строительный рынок столицы. Как заявил в минувшую пятницу глава города Юрий Лужков, полномочные представители мэрии приступили к выкупу большого количества жилья в новостройках у застройщиков. На сегодняшний день крупные сделки по покупке жилых площадей мэрия заключила со строительными компаниями СУ-155, Главстрой, «Группа Компаний ПИК», ДСК-1. Город вложил в этот проект 40 миллиардов рублей и приобрел взамен более 500 тысяч квадратных метров жилья — исходя из объявленной стоимости выкупа жилплощади в 80 тысяч рублей за квадратный метр. Новые квартиры будут зарезервированы для выполнения «социальных обязательств» города: предоставления бесплатного жилья очередникам и жителям, переселяемым из сносимых домов.
Таким образом, Юрий Лужков не только помог давним партнерам города (Москва нередко выступала ранее соинвестором проектов жилищного строительства), но и нашел рычаг для дальнейшего разумного регулирования цен на рынке недвижимости.

По материалам «Интерфакс» и ИА «Regnum» подготовила Ирина ПУРТОВА


ВКонтакт Facebook Google Plus Одноклассники Twitter Яндекс Livejournal Liveinternet Mail.Ru

Возврат к списку